In città molti appartamenti vengono comprati come investimento e non come residenza, con impatti su prezzi e canoni
Nella metropoli lombarda si registra un fenomeno che pesa sulla disponibilità abitativa: circa una casa su cinque rimane vuota dopo essere stata venduta. Questo insieme di immobili, spesso definito case fantasma, conta circa 90mila unità a Milano, cifra che supera quella di Roma di quasi 30mila abitazioni.
Per case fantasma si intendono abitazioni acquistate principalmente come veicolo di investimento e non destinate all’uso residenziale immediato, una dinamica che influenza la percezione del mercato e la vita quotidiana in città.
Un report di un’azienda specializzata nel settore immobiliare mette in luce numeri e previsioni: entro il 2026 si stima la vendita di circa 29mila case, poco più dell’anno precedente, e il fatturato del mercato potrebbe avvicinarsi a 12 miliardi di euro. Il documento, che prende in esame trend e compravendite, segnala come il comparto residenziale sia rimasto un motore di investimento a livello nazionale, con una spinta che nel 2026 ha portato il settore a sfiorare i 135 mld di euro complessivi.
Chi compra e quali segmenti guidano la domanda
A trainare il mercato nella città sono soprattutto gli acquisti nel segmento del lusso: gli appartamenti di fascia alta restano i preferiti degli investitori, con quotazioni che oltrepassano gli 11mila euro al metro quadro in quartieri centrali come Brera e Isola. Molti acquirenti privilegiano l’idea di valore patrimoniale rispetto all’uso immediato dell’immobile, quindi la domanda si concentra su unità percepite come più redditizie nel tempo. Questo comportamento contribuisce a una struttura del mercato in cui il prezzo al metro quadro e la qualità dell’immobile diventano fattori decisivi per la scelta d’acquisto, spesso più importanti della destinazione d’uso.
Effetto sulle affittanze e le differenze territoriali
Lavorando sul fronte delle locazioni, la pressione degli investimenti ha ricadute evidenti sui canoni d’affitto: nei quartieri centrali i valori medi superano i 3.800 euro al mese, mentre nelle aree periferiche si registra una media intorno ai 1.300 euro mensili. Tuttavia, anche le zone più esterne hanno visto una rivalutazione dei prezzi, in parte attribuibile ai progetti infrastrutturali come la metropolitana M4 e all’effetto atteso delle Olimpiadi, elementi che innescano un processo di rivalutazione del territorio. Per canoni d’affitto si intende l’ammontare pagato periodicamente per la locazione di un immobile, parametro sensibile ai cambiamenti della domanda.
Concentrazione dell’offerta e dinamiche nazionali
La disponibilità di nuove abitazioni si concentra in pochi grandi poli urbani: Milano e Roma assorbono insieme circa il 70% delle abitazioni rese disponibili, evidenziando come l’offerta si condensi nelle metropoli a scapito di contesti meno popolari. Questa concentrazione mostra una tendenza consolidata: le città principali attraggono risorse, investimenti e costruzione di nuovo stock abitativo, determinando un divario territoriale nell’accesso agli alloggi. Il settore residenziale rimane quindi un elemento strategico per l’economia nazionale, pur comportando squilibri che richiedono attenzione nelle politiche urbane.
Prospettive, rischi e possibili risposte
Se da un lato la crescita del mercato porta a un aumento del fatturato complessivo e della liquidità nel settore, dall’altro permangono rischi legati alla presenza di un elevato numero di immobili non abitati. Questa situazione può comprimere l’offerta effettiva per chi cerca una residenza, alimentando la competizione sui prezzi e la volatilità dei canoni. Alcune possibili risposte includono misure fiscali mirate, incentivi per la messa a reddito e regolazioni che favoriscano l’immissione sul mercato di immobili attualmente dismessi, sempre tenendo conto delle dinamiche di investimento e dei diritti di proprietà. Per messa a reddito si intende la trasformazione di un immobile in fonte di reddito tramite locazione o altre soluzioni operative.
Conclusione
I dati descrivono una Milano che attrae capitale e suscita comportamenti d’acquisto orientati all’investimento più che all’abitare: le 90mila case fantasma, le previsioni di vendita fino al 2026 e il contributo del comparto al raggiungimento dei 135 mld di euro testimoniano la rilevanza economica del fenomeno. Allo stesso tempo emergono sfide sociali legate all’accessibilità e alla funzione urbana degli immobili. Bilanciare l’interesse degli investitori con la necessità di abitazioni disponibili richiederà interventi coordinati tra politica, mercato e comunità locali, per trasformare gli investimenti in opportunità concrete di casa per chi ne ha bisogno.