Nel primo semestre del 2026 il mercato immobiliare italiano ha registrato un andamento complessivamente positivo, ma con segnali di rallentamento in alcune zone chiave. Le transazioni residenziali hanno raggiunto 381.251 unità, in crescita del 2,1% rispetto allo stesso periodo del 2025, e il ricorso ai mutui è aumentato del 4,5%. Tuttavia, dietro questi numeri si nasconde una realtà più complessa, dove i prezzi delle case, gli affitti e il fabbisogno di nuove abitazioni mostrano dinamiche divergenti.
Calamità dei prezzi a Milano e trend nazionale
Milano è l’unica grande città italiana in cui i prezzi delle case hanno subito una flessione nel primo semestre: -0,5% rispetto al 2025, la prima diminuzione dal 2016. In tutta la nazione, i valori immobiliari sono cresciuti in media dell’1,9%. Le province più colpite da aumenti significativi sono state Verona (+4,9%) e Torino (+3,7%). Nei capoluoghi, il valore medio degli immobili di nuova costruzione è cresciuto del 2%, ma resta sotto il ritmo dei primi semestri precedenti.
Andamento degli affitti e spostamento verso l’hinterland
Parallelamente, i canoni di locazione hanno continuato a salire, soprattutto a Bari, Bologna e Milano, dove gli immobili precedentemente destinati agli affitti brevi si sono riconvertiti in locazioni per studenti. Il mercato dell’affitto è sotto pressione: un bilocale a Milano richiede una media di 1.093 euro al mese. Inoltre, la percentuale di acquirenti milanesi che sceglie di comprare fuori città è salita al 62%, contro il 35% del 2019, indicando una forte migrazione verso l’hinterland.
Fabbisogno abitativo: 151.000 unità annue, le città più colpite
Nonostante il patrimonio abitativo superi il numero delle famiglie (35,6 milioni di case contro meno di 26 milioni di nuclei), l’Italia necessita di circa 151.000 nuove abitazioni all’anno. Il deficit è più marcato al Nord, con 140.000 unità richieste, seguito dal Centro (62.000). Roma richiede 39.300 unità annuali, Milano 34.600, Torino 15.300, Bologna 13.100 e Firenze 10.700. In termini pro capite, Bologna è la città più sotto pressione, con 12,8 abitazioni mancanti ogni mille abitanti.
Il ruolo dell’edilizia sociale
L’offerta pubblica copre appena il 2-4% del totale dello stock abitativo, ben al di sotto della media europea (Paesi Bassi 34%, Francia 14%). Le Ater gestiscono circa 797 000 unità di edilizia residenziale pubblica; 61.300 di queste rimangono vuote per necessità di ristrutturazione. Il Piano Casa prevede il recupero di 60 000 alloggi, ma la quantità resta insufficiente per le 1,5 milioni di famiglie in grave disagio abitativo, che spendono quasi il 29% del reddito per l’alloggio.
Prospettive per la fine del 2026 e l’inizio del 2027
Le previsioni per l’ultimo trimestre del 2026 indicano una leggera crescita dei prezzi tra il 3% e il 5% a livello nazionale, con incrementi più marcati nelle città d’arte. Le transazioni complessive dovrebbero oscillare tra 760.000 e 770.000 unità, mentre i volumi di erogazione dei mutui potrebbero raggiungere i 50-53 miliardi di euro. La continuità delle politiche di garanzia statale sui mutui (fino a dicembre 2027) e i tassi di interesse ancora moderati (media 3,56%) mantengono la domanda vigorosa, sebbene la scarsità di offerta – diminuzione del 4% delle case in vendita nel terzo trimestre – continui a spingere i prezzi verso l’alto.
