Assimpredil, l’associazione degli imprenditori edili di Milano, insieme a Confindustria Assoimmobiliare e Aspesi, ha scelto di sostenere il professor Carlo Cottarelli nel suo appello al Comune per una revisione significativa delle politiche urbanistiche locali, in preparazione del nuovo Piano di governo del territorio. Durante la presentazione del progetto – realizzato dal direttore del Programma di Educazione per le Scienze Economiche e Sociali dell’Università Cattolica e intitolato “Lo sviluppo immobiliare a Milano: perché si costruiscono poche abitazioni?” – è emersa una proposta chiave: abbattere il requisito attuale della quota di Edilizia residenziale sociale (Ers) dal 50% o oltre a una fascia compresa tra il 15 e il 20%. Cottarelli ha evidenziato che tale cambiamento potrebbe non solo incrementare l’offerta nel mercato privato, ma anche migliorare la disponibilità degli appartamenti Ers.
Il professor analizza la situazione economica legata alla costruzione di un immobile di dimensioni inferiori ai 10.000 mq, confrontando due possibili scenari: uno senza restrizioni edilizie e l’altro con l’obbligo di destinare il 50% all’Ers. Attraverso l’uso della normativa aggiornata e degli attuali valori di mercato, emerge che l’opzione con vincoli Ers comporterebbe per l’impresa edile una perdita superiore a un milione di euro. Questi dati chiariscono le ragioni per cui gli ultimi bandi del programma Reinventing Cities non abbiano attratto partecipanti, ostacolando la costruzione sia di alloggi sul mercato libero che di quelli per l’Ers. La presidente di Assimpredil, Regina De Albertis, sostiene che, nelle condizioni attuali, è praticamente impossibile per le aziende realizzare unità abitative destinate all’housing sociale, a meno che l’amministrazione comunale non riconsideri le normative. Per il futuro, la vera sfida è garantire un’offerta abitativa adeguata per tutte le fasce di reddito. Anche Cristiano Brambilla, presidente del Comitato Milano di Confindustria Assoimmobiliare, sottolinea che l’analisi rivela un evidente disallineamento tra la richiesta di abitazioni e l’offerta prevista per il 2024, che potrebbe coprire solamente il 28% del fabbisogno complessivo.
Federico Filippo Oriana, presidente di Aspesi-Unione Immobiliare, ha evidenziato la gravità della situazione di emergenza. “La ricerca condotta dal professor Cottarelli ha avvalorato le nostre affermazioni, che abbiamo ripetuto con fermezza anche riguardo alle attuali misure contro il settore immobiliare: a Milano, la quantità di nuove abitazioni messe a disposizione ogni anno è esigua, risultando estremamente inadeguata per fronteggiare la crisi abitativa”, ha dichiarato.
Secondo uno studio, si prevede che la popolazione di Milano aumenterà da 1.419.100 abitanti nel 2023 a 1.483.400 entro il 2039. Questo significa che, nei prossimi 15 anni, il capoluogo lombardo accoglierà circa 74.000 nuovi residenti, equivalenti a quasi 5.000 all’anno. Se solo il 15% di queste nuove famiglie necessitasse di un’abitazione, la domanda di nuove case in città crescerebbe di oltre 4.300 unità all’anno, portando il numero complessivo a 9.300 nuove costruzioni all’anno fino al 2039. Tuttavia, si tratta di cifre piuttosto idealistiche considerando le attuali normative urbanistiche.
“Analizzando i dati forniti dal Comune,” afferma Cottarelli, “a Milano si stima una necessità di 9.300 nuove abitazioni annuali fino al 2038, derivante sia dall’aumento della popolazione residente sia dal turnover delle famiglie attualmente presenti. Nel primo trimestre del 2024, sono invece state vendute solamente 648 nuove abitazioni. Su base annuale, le vendite potrebbero raggiungere circa 2.600 appartamenti, corrispondenti solo al 28% della domanda prevista”.
