Un gruppo di scienziati del Politecnico si è dedicato negli ultimi due anni alla ricerca sul panorama abitativo di Milano, cercando di comprendere se la città è destinata solo a chi lavora. L’indagine è stata condotta dall’Osservatorio sulla Casa Abbordabile (OCA), nato in collaborazione con due cooperative, il Consorzio Cooperative Lavoratori CCL e la Coop Delta Economics. Si tratta di uno dei rari enti di ricerca che focalizza su questo campo, similmente all’Orsa, attivo in Emilia Romagna.
Lo studio più recente dell’OCA ha portato alla pubblicazione di un libro chiamato “Milano per chi?”, presentato al Festivaletteratura di Mantova da Massimo Bricocoli, professore del Dipartimento di Architettura e Studi Urbanistici, e da Marco Peverini, suo collega.
In Italia la scarsità di dati sulla domanda di abitazioni è un problema serio. Nonostante il tema del social housing sia spesso oggetto di discussioni, nessuna delle istituzioni (governo, regioni, comuni) sembra aver mostrato interesse nell’ottenere informazioni concrete e nell’affrontare la questione. In questo scenario, la ricerca dell’OCA rappresenta un punto di riferimento fondamentale per comprendere la situazione delle abitazioni nella metropoli milanese.
Il ruolo dei fondi di investimento nel settore immobiliare è cruciale. Spesso, un boom nel settore edilizio è visto come un indicatore di prosperità urbana. Questo è evidente a Milano, dove l’edilizia sembra prosperare ad un ritmo eccezionale, secondo Bricocoli e Peverini. Tuttavia, c’è un aspetto che viene spesso ignorato: l’interazione tra l’incremento dei prezzi delle proprietà e dei canoni di locazione con i redditi reali. Una casa “accessibile” è, per definizione, quella che una persona può permettersi, ma sta diventando sempre più difficile da trovare. Questo perché l’immobile è ormai diventato una forma di investimento per i giganti economici, non solo per gli investitori privati o le società immobiliari. Il mercato immobiliare ha subito una “finanziarizzazione”, come illustrano i ricercatori del Politecnico. I principali fondi di investimento a livello mondiale (arabi, americani, europei) sono alla ricerca di attività concrete da rivalutare e inserire nel loro portafoglio. Che cosa meglio di nuove costruzioni in luoghi affascinanti come il principale centro lombardo? Non ha importanza il costo per metro quadrato o se questi immobili vengono affittati. Essi sono un’attività di valore, in continua crescita. Tuttavia, il risultato è una significativa distorsione dei prezzi, che porta Milano e Parigi a costare la stessa cifra, nonostante i redditi a Parigi siano decisamente superiori.
Dopo l’Expo, a partire dal 2015 fino al 2022, i dati evidenziano una costante crescita del mercato immobiliare con un incremento medio del 50% e del 34% per i prezzi degli affitti. In parallelo, tuttavia, i redditi hanno registrato un aumento del 18%, tra cui i salari più bassi che fluttuano tra il 9% e il 10%. Un lavoratore con un salario netto mensile compreso tra 1.200 e 1.300 euro può permettersi di affittare solamente un locale di venti metri quadrati, ossia la dimensione di un parcheggio. Secondo Bricocoli e Peverini, il 60% dei cittadini di Milano guadagna meno di 26mila euro all’anno, con una media cittadina di 34mila euro che non è sufficiente a meno di un aiuto da parte della famiglia d’origine. Per chiarire, ciò è solo una teoria, dal momento che la maggior parte delle persone si arrangia. Tuttavia, la città di Milano risulta sempre più divisa tra coloro che ne fanno parte e coloro che ne vengono esclusi, i quali sono costretti a trasferirsi nei Comuni limitrofi, spesso trasformati in grandi dormitori. A peggiorare la situazione, l’edilizia pubblica non offre un valido supporto. Nel 2022, delle 36mila richeiste di alloggi popolari, ne sono stati assegnati meno di 1.300. Inoltre, da quando è iniziato l’Expo, a Milano sono stati edificati soltanto 195 nuovi alloggi pubblici, mentre 25mila sono stati venduti. Di conseguenza, il patrimonio di costruzioni non private è sceso a 59mila abitazioni attuali, registrando un decremento del 33% in pochi anni.
Nel mentre, le imprese private hanno perseverato nella costruzione, con le tasse di urbanizzazione che sono rimaste fisse al tariffe del 2013 sino all’ultimo anno. Ciò indica una mancanza di interesse nel settore, come affermano i ricercatori del Politecnico, e una scarsità di informazione. Un esempio chiarificatore: la dimensione media di una casa milanese risale ai primi del ‘900, pensata per una famiglia con bambini. Ma oggi, il 50% delle abitazioni in città è occupato da un solo individuo e il 27% da un duo.
