La geografia degli uffici a Milano sta cambiando: non è più scontato che le imprese puntino esclusivamente al Duomo o alle vie più prestigiose. Un recente report di Engel & Völkers (21 maggio 2026) fotografa un mercato con oltre 1.165.000 m² disponibili tra città e provincia, e un mix di soluzioni pronte, programmate e in progetto che offre alternative concrete alla sede centrale. Questa tendenza nasce dall’incrocio tra costi crescenti, nuove esigenze di efficienza e il valore pratico della mobilità urbana.
Dietro lo spostamento verso periferia e hinterland ci sono valutazioni economiche e operative: molte aziende guardano al costo per postazione di lavoro, alla qualità energetica degli edifici e alla praticità dei collegamenti. La regola non scritta che emerge dallo studio è semplice ma decisiva: l’immobile deve trovarsi vicino a una fermata della metropolitana, spesso entro 300 metri, per conservare valore e attrattività.
Dati e numeri chiave
Il report quantifica le superfici disponibili in tre tranche: circa 650.000 m² immediatamente pronti, 490.000 m² in consegna entro il 2028 e altri 25.000 m² in progetto per anni successivi, per un totale che equivale a circa 150 campi di calcio. Nell’ultimo anno sono stati occupati circa 390.000 m², con l’85% delle operazioni in regime di locazione. Nella porzione più pregiata del centro storico, invece, l’assorbimento è stato contenuto: appena 40.000 m², segnale della crescente difficoltà a trovare prodotti che rispondano ai criteri moderni di funzionalità e sostenibilità.
Disponibilità e tempistiche
La disponibilità articolata in pronta consegna e pipeline indica un mercato in espansione: molte superfici nascono con standard elevati di sostenibilità ambientale e soluzioni smart. Questo porta a una maggiore scelta per le imprese che non possono o non vogliono sostenere i canoni del centro, ma che pretendono edifici efficienti e ben serviti.
Occupazione e tipologia di contratto
La predominanza dei contratti di locazione (85%) riflette la preferenza delle aziende per flessibilità e minor esposizione al mercato immobiliare. Il dato sulle superfici occupate mette in evidenza come la domanda sia ancora forte, ma orientata verso immobili che offrano spazi razionali e certificazioni energetiche, piuttosto che appartamenti vetrina nel cuore della città.
Perché le aziende scelgono periferia e hinterland
Tra i fattori principali ci sono i canoni cresciuti dopo il Covid, con incrementi che in alcune zone hanno superato il 50%. Questo ha reso meno sostenibile l’investimento in sedi di rappresentanza, soprattutto quando non è indispensabile per l’immagine aziendale. Contemporaneamente, la disponibilità di edifici moderni in fascia periferica, spesso a costi inferiori, attira imprese che puntano sull’efficienza e sulla qualità dell’ambiente di lavoro.
Il ruolo della metropolitana
Un elemento apparentemente tecnico ma decisivo è la distanza dalla stazione: il report evidenzia come i canoni calino nettamente allontanandosi dalle fermate. Esempi concreti mostrano oscillazioni importanti: tra le fermate Udine e Crescenzago (M2) il canone passa da 310 a 165 €/m²/anno; tra Argonne e Repetti (M4) da 310 a 235 €/m²/anno; da Lotto a Molino Dorino (M1) da 410 a 250 €/m²/anno. La prossimità al trasporto pubblico è quindi un fattore che influisce direttamente sul prezzo.
Cosa cambia per la città e le aree più richieste
La mappa degli uffici si ridefinisce per zone. Il report suddivide il mercato in sei ambiti: Business District del centro storico, resto del centro, Porta Nuova, semicentro, periferia cittadina e hinterland. Nel Business District i canoni aggiornati indicano valori molto elevati (tra 650 e 750 €/m²/anno) e prezzi di vendita in forte tensione (tra 10.000 e 30.000 €/m²), con disponibilità limitata subito e nuovi arrivi programmati entro il 2028.
Zone in evidenza
Porta Nuova ha registrato transazioni importanti (circa 62.400 m² nel 2026) e presenta canoni tra 550 e 700 €/m²/anno, con una pipeline significativa. La periferia cittadina offre invece ampi volumi a canoni compresi tra 170 e 400 €/m²/anno e dispone di edifici all’avanguardia in termini di efficientamento. Nell’hinterland si trovano quotazioni più contenute (tra 100 e 220 €/m²/anno) e comuni molto richiesti come Assago, San Donato, Cinisello Balsamo, Segrate e Sesto San Giovanni, che insieme offrono centinaia di migliaia di metri quadrati pronti o in programma.
In sintesi, la scelta di collocare uffici lontano dal centro non è una resa al decentramento fine a se stesso, ma una risposta razionale a costi, qualità degli spazi e accessibilità: tre variabili che oggi determinano la nuova geografia del lavoro a Milano.
