L’assemblea vota, il verbale viene approvato e il proprietario pensa di avere finalmente il via libera. Oppure si decide di autorizzare un condizionatore esterno sul fronte strada, o ancora di chiudere un balcone per ricavare uno spazio protetto. Il problema può arrivare dopo, quando il progetto viene verificato dal punto di vista edilizio e urbanistico: il voto dei condomini non basta a rendere lecita un’opera che non rispetta le regole comunali o gli eventuali vincoli presenti sull’edificio.
È una distinzione importante soprattutto quando l’intervento modifica una facciata. A Milano, infatti, il regolamento edilizio comunale contiene prescrizioni relative alle caratteristiche degli edifici, alle facciate, agli elementi visibili dagli spazi pubblici e agli impianti esterni. Il regolamento edilizio attualmente pubblicato dal Comune è in vigore dal 26 novembre 2014 ed è stato successivamente aggiornato.
In breve: tre domande prima di portare l’intervento in assemblea
Prima di chiedere ai condomini di votare su una modifica della facciata, conviene fermarsi su tre verifiche.
L’intervento è visibile dalla strada o da uno spazio pubblico? Se sì, la valutazione dell’impatto sul prospetto può diventare rilevante anche sotto il profilo comunale.
L’edificio è soggetto a vincoli o si trova in un contesto tutelato? La presenza di vincoli può introdurre ulteriori autorizzazioni o prescrizioni.
L’opera modifica sagoma, prospetto o caratteristiche esterne dell’edificio? In questo caso non è sufficiente chiedersi se i condomini sono d’accordo: bisogna verificare quale disciplina edilizia si applica all’intervento concreto.
Tre regole diverse che non vanno confuse
Quando si interviene su una facciata condominiale entrano in gioco almeno tre livelli di disciplina.
Il primo è quello comunale, rappresentato dal regolamento edilizio e dagli strumenti urbanistici applicabili. Stabilisce le condizioni alle quali un intervento edilizio può essere realizzato e, a seconda dei casi, quale titolo o procedimento sia necessario.
Il secondo è quello condominiale. Il Codice civile tutela le parti comuni e il decoro architettonico dell’edificio. L’articolo 1120, comma 4, stabilisce che sono vietate le innovazioni che possano arrecare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, alterarne il decoro architettonico o rendere alcune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino. L’articolo 1122, invece, pone limiti alle opere realizzate dal singolo all’interno della propria unità quando possano danneggiare le parti comuni o pregiudicare stabilità, sicurezza o decoro, prevedendo anche la preventiva informazione all’amministratore.
Il terzo livello è quello delle decisioni dell’assemblea. I condomini possono deliberare nei limiti delle competenze attribuite loro dalla legge e dal regolamento condominiale. Non possono però trasformare con una votazione un intervento urbanisticamente o ediliziamente non consentito in un intervento legittimo.
Il principio vale anche in senso inverso: il fatto che un’opera sia ammessa dal Comune non significa automaticamente che il singolo condomino possa realizzarla senza rispettare le regole del condominio.
Il doppio livello: prima il Comune, poi l’assemblea?
La domanda non va posta necessariamente in questi termini. Per molti interventi i due procedimenti possono procedere parallelamente, ma devono essere tenuti distinti.
L’assemblea può essere chiamata a decidere sull’utilizzo o sulla modifica delle parti comuni, sulla conformità dell’intervento al regolamento condominiale e, quando previsto, sulle autorizzazioni di propria competenza. Il Comune, invece, verifica l’intervento sotto il profilo edilizio e urbanistico attraverso il procedimento previsto per quella specifica opera.
Per questo una delibera favorevole non sostituisce una pratica edilizia, quando questa sia necessaria. Il Comune di Milano mette a disposizione lo Sportello telematico SUE Impresainungiorno per la presentazione delle pratiche edilizie e aggiorna le indicazioni sui titoli abilitativi applicabili.
Come osserva CB Amministrazioni, studio di amministrazione condominiale con sede a Milano in via Ippolito Nievo, le delibere sulle facciate andrebbero istruite verificando prima il regolamento edilizio comunale.
Questo passaggio può evitare che l’assemblea si trovi a discutere soltanto della maggioranza necessaria per approvare un intervento senza avere ancora verificato se quell’intervento possa essere concretamente realizzato.
Tende, condizionatori, balconi: cosa può decidere il condominio?
Non esiste una risposta identica per tutte le opere. È proprio questo uno degli errori più frequenti: considerare qualsiasi elemento applicato alla facciata come se fosse soggetto alla stessa procedura.
| Intervento | Decide l’assemblea? | Titolo o procedura comunale | Rileva il decoro? | Se manca una verifica, chi risponde? |
| Tende da sole | Può rilevare se coinvolge parti comuni o regole condominiali | Da verificare in base a caratteristiche, posizione e vincoli | Sì, soprattutto sui fronti visibili | Il proprietario per l’opera; il condominio per le proprie decisioni |
| Condizionatore esterno | Può rilevare per facciata e parti comuni | Dipende dall’intervento e dal contesto | Sì | Il proprietario per l’installazione, secondo le rispettive responsabilità |
| Chiusura del balcone | Può essere necessaria una decisione condominiale secondo il caso | Da verificare con particolare attenzione, anche per sagoma e prospetto | Sì | Proprietario e altri soggetti coinvolti secondo le rispettive competenze |
| Pannelli fotovoltaici | Può rilevare per parti comuni e copertura | Procedura variabile; vanno considerate anche eventuali tutele | Può rilevare per l’inserimento architettonico | Dipende dalla natura della violazione |
| Inferriate | Può rilevare se interessano parti comuni o regole uniformi di facciata | Da verificare in relazione a caratteristiche e vincoli | Sì, se modifica il prospetto | Principalmente chi realizza l’intervento, salvo diverse responsabilità |
Il regolamento edilizio milanese contiene infatti prescrizioni specifiche sulla qualità e sull’inserimento delle facciate e sugli impianti esterni. Per gli impianti di climatizzazione, ad esempio, il testo vigente stabilisce che le apparecchiature esterne non debbano essere visibili dal fronte stradale o affacciate su luogo pubblico, oltre a non creare disturbo acustico o termico.
Questo non significa che ogni condizionatore visibile dalla strada sia automaticamente abusivo: significa che la posizione dell’unità esterna è un elemento da verificare prima di portare l’installazione in assemblea.
Il limite principale al potere dell’assemblea sulle facciate a Milano
Il limite principale è che il consenso dei condomini non sostituisce le norme edilizie e urbanistiche applicabili all’intervento.
Una delibera può essere favorevole sotto il profilo condominiale e, contemporaneamente, non essere sufficiente per procedere con i lavori. Allo stesso modo, un intervento che non richieda una particolare autorizzazione comunale può comunque incontrare limiti derivanti dal regolamento condominiale o dal decoro architettonico.
La corretta sequenza, quindi, non è semplicemente «prima si vota e poi si vede». Prima di deliberare conviene conoscere almeno gli elementi essenziali del progetto e verificare quali regole pubbliche e private lo riguardano.
La verifica da fare prima dell’assemblea
Quando si pensa di modificare una facciata a Milano, la verifica più utile non è quella che arriva dopo il voto. È quella che precede la discussione.
Prima di inserire l’intervento all’ordine del giorno, è opportuno individuare esattamente che cosa verrà installato o modificato, dove sarà collocato, quanto sarà visibile dall’esterno e se l’edificio è interessato da particolari vincoli. A quel punto si può verificare sul portale del Comune quale disciplina edilizia e quale eventuale titolo siano applicabili.
Portare in assemblea anche questa informazione significa permettere ai condomini di discutere su un progetto già inquadrato nei suoi diversi aspetti, senza confondere il consenso condominiale con l’autorizzazione amministrativa.
Perché quando si interviene sulla facciata di un condominio milanese, il primo voto non è necessariamente quello dell’assemblea: prima viene la verifica delle regole che quell’assemblea non può modificare.
Le domande più frequenti
Un condomino può opporsi a una delibera contraria al regolamento edilizio?
Può contestarla nelle forme previste dalla legge, ma gli effetti sulla validità della deliberazione dipendono dalla natura della violazione e dal contenuto concreto della decisione. Non ogni irregolarità edilizia produce automaticamente lo stesso effetto sulla delibera condominiale. Per questo, quando emerge un contrasto, è opportuno distinguere il profilo edilizio da quello condominiale.
Chi presenta la pratica al Comune?
Dipende dal tipo di intervento e dal soggetto che ne ha titolo. Nel caso di lavori sulla propria unità immobiliare, normalmente è il proprietario o altro avente titolo, eventualmente tramite il professionista incaricato, a presentare la pratica edilizia. Per opere sulle parti comuni, il procedimento può coinvolgere il condominio e il suo amministratore secondo le rispettive competenze.
Il regolamento condominiale può essere più restrittivo di quello comunale?
Può contenere vincoli ulteriori nei limiti consentiti dalla legge e dalla natura del regolamento. Il rispetto delle prescrizioni comunali rappresenta comunque un requisito distinto: il regolamento condominiale non può autorizzare ciò che la disciplina pubblica vieta.
Se il Comune consente l’intervento, l’assemblea deve approvarlo?
Non necessariamente. La risposta dipende da dove viene realizzata l’opera, da quali parti dell’edificio coinvolge e dalle disposizioni del Codice civile e del regolamento condominiale. Anche qui, autorizzazione comunale e consenso condominiale sono due questioni differenti.
