Negli ultimi trimestri il settore immobiliare presenta segnali non uniformi ma coerenti: una ripresa delle transazioni accompagnata da un assestamento dei prezzi e dei canoni di locazione. A Milano, Torino e in altre grandi città emergono tendenze comuni — aumento dei volumi, diversità territoriale e forte incidenza del credito — che indicano un mercato in trasformazione verso una fase più matura.
Milano: ripresa delle compravendite e stabilità dei valori
A Milano nel 2026 si sono concluse 25.173 compravendite segnando un incremento del +4,9% rispetto all’anno precedente dopo due anni di calo. Nel primo trimestre del 2026 il ritmo si è ulteriormente accelerato con un +7,1% nelle transazioni, un dato superiore sia a Roma sia alla media nazionale. Il ritorno del credito ha sostenuto parte degli acquisti, ma il mercato resta segnato da una domanda selettiva e da un’offerta contenuta.
I prezzi delle abitazioni mostrano segnali di contenuta crescita: nel primo semestre del 2026 le abitazioni nuove e ristrutturate hanno registrato un aumento del +0,4% rispetto al semestre precedente e del +0,8% su base annua, mentre gli immobili usati sono risultati quasi stabili (+0,2% semestrale, +0,9% annuo). In fase di trattativa il divario tra prezzo richiesto e prezzo finale resta ridotto: circa il 3,5% per il nuovo e il 7% per l’usato, a indicare un’offerta relativamente rigida.
Affitti, rendimenti e tempi di assorbimento a Milano
La domanda di locazione continua a essere elevata, seppure con intensità minore rispetto ai picchi degli ultimi anni. I canoni nel primo semestre del 2026 mostrano un moderato assestamento (-0,9% sul semestre e -0,7% su base annua). I tempi medi di assorbimento rimangono contenuti, con circa quattro mesi per la vendita e tre mesi per la locazione; il rendimento lordo medio da locazione si mantiene intorno al +5%.
Torino: dinamiche di mercato, rigenerazione urbana e pressione sulla domanda
A Torino il mercato residenziale si è messo in evidenza con una crescita delle transazioni del +7% nel 2026, per un totale di 16.151 compravendite. Interventi di rigenerazione urbana e il nuovo piano regolatore in fase di attuazione stanno ridisegnando le aree della città, sostenendo la domanda soprattutto da parte di studenti e giovani famiglie. Il tasso di assorbimento è elevato, superiore al 90%.
I valori immobiliari evidenziano differenze nette tra centro, semicentro e periferia: i prezzi medi nel centro sono attorno ai 5.500 euro/mq nel semicentro circa 3.550 euro/mq e in periferia 2.100 euro/mq. Anche gli affitti riflettono questa stratificazione: in centro si raggiungono cifre medie annue più elevate rispetto alle altre zone.
Demografia e struttura della domanda a Torino
Il quadro demografico mostra una diminuzione complessiva della popolazione tra il 2019 e il 2026, ma contestualmente una crescita delle famiglie: negli ultimi cinque anni si sono registrate 13.590 famiglie in più con prospettive di ulteriore aumento nei prossimi dieci anni. Questo cambiamento nella composizione dei nuclei spinge la domanda verso soluzioni abitative più ampie e meno frammentate, influenzando sia la tipologia dell’offerta sia le scelte di pianificazione urbana.
Trend nazionali: volumi, credito e differenze territoriali
Sul fronte nazionale, nei primi tre mesi dell’anno sono state registrate oltre 179.654 compravendite con un incremento del +4,4% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente e un livello di investimenti in crescita nel trimestre successivo. Il ritorno del mutuo è un elemento cruciale: gli acquisti assistiti da finanziamento rappresentano oggi una quota rilevante delle transazioni, consolidando la domanda.
I prezzi residenziali medi segnano una crescita annua intorno al +4,1%, con forti disparità tra mercati. Milano rimane la città più costosa tra i grandi capoluoghi, seguita da Firenze, Bologna e Roma, mentre Torino e Genova risultano più accessibili. Le prospettive per l’anno indicano una previsione di compravendite complessive compresa tra 780.000 e 800.000 unità, con opportunità concentrate in contesti dove il rapporto tra prezzo, accessibilità e qualità dell’offerta è più favorevole.
Nel complesso, il settore sembra avviarsi verso una fase di consolidamento: aumentano i volumi di scambio e il credito sostiene gli acquisti, ma i prezzi e i canoni mostrano segnali di stabilizzazione che riflettono i limiti di spesa delle famiglie e la diversa dinamica tra territori.
